2012/4/4(수) "전월세 분쟁"

[전/월세 계약 이것 만은 꼭 확인하자]

1.건물의 상황을 꼼꼼히 확인(결로, 누수 등)
2.계약 전 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 확인

[묵시적 갱신이란?]

주택임대차계약의 경우 임대인(집주인)이 임대차기간이 끝나기
6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인(세입자)에게 갱신거절의
통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시
임대차한 것으로(계악이 성사된 것으로) 보는 것.

[묵시적 갱신상태에서 임대조건 변경에 대해]

임대인과 임차인 사이에 계약기간이 만료가 되기 1개월 전까지 재계약
여부에 대하여 특별한 말이 없었다면,
임대차 기간이 경과하면서 묵시적 갱신이 된 것으로 볼 수 있으므르
임대인이 임차인에 대하여 전세를 월세로 돌린다거나
월세를 전세로 돌려달라는 조건변경을 요구하기는 어렵다고 할 수 있다.
또한 임차인에 대하여 집을 비워달라고 할 수도 없습니다.

[경매 피해 사례]
Q. 전세 계약자가 전출한 상황, 경매로 넘어간 집의 전세금을 받을 수 있나요?

-네, 가족 공동생활을 하는 부모, 배우자, 자녀의 전입신고만으로도
 대항력 인정 (권리신고)

[집주인 피해 사례]
Q. 1년간 월세도 안 내고, 잦은 부부싸움으로 주변에 피해를 주는 세입자
강제로 내보낼 수 있나요?

-아니오, 현행법상 세입자가 월세는 1년째 내지 않았다고 하여 그냥 강제로
쫒아낼 수는 없습니다.  1년 동안 월세를 내지 않았다고 하여 그냥 쫒아낼 경우
집주인이 잘못하면 주거침입죄 등 형사책임을 질 수도 있습니다.
다만, 월세를 2달 이상 안 내는 경우 임대인인 집주인은 세입자를 상대로
계약해지 통고를 할 수 있는데 그 후에도 세입자가 집을 비우지 않을 경우
법원에 건물명도소송을 제기하여 확정판결을 받은 뒤 집행관을 통하여
세입자를 나가게 해야 합니다.

[전세계약 피해 사례]
Q. 마음에 드는 집이 있어 등기부등본을 확인해 보니 저당금액이 많지 않아
집을 계약했는데요, 이사가 얼마남지 않아 혹시나 하는 마음에 다시 열람해 보니
저당금액이 늘어 있더라고요. 계약 파기하고 싶은데 가능한가요?

-흔히 공인중개사가 사용하는 부동산임대차계약서 양식에는 근저당권이 추가설정
될 경우 계약을 해제 또는 취소할 수 있다는 내용이 명시되어있지 않습니다.
계약시 이러한 내용을 특약으로 포함시켰다면 계약을 정당하게 취소할 수 있겠지만 그러한 내용이 없는 경우 구체적으로 상황을 살펴봐야 합니다

집주인이 임대차 대상 부동산에 추가적인 근저당권을 설정하였고 그 근저당권이 설정된 전체 채무금액이 부동산의 시가르 넘을 경우 임차인(세입자)의 상황에 따라
임대차계약을 취소 또는 해제 할 수 있으나,
단순히 근저당권이 추가로 설정되고 전체 채무금액이 부동산의 시가에 미치지 못할 경우에는 계약의 취소 또는 해제가 쉽지 않을 것 입니다.